ha
ראשי » עורכי דין מקרקעין

הליכי רישום לעסקאות מקרקעין

27 באוגוסט 2012 | | אין תגובות | מאת

סתירה בין הוראות שטר החריכה, לבין הסכם הרכישה

הליכים לרישום עסקאות מקרקעין

רישום עסקאות מקרקעין וזכויות חכירה בנכס על פי הסכם הרכישה, כאשר קיימת סתירה מהותית בין הוראות ההסכם לבין הוראות שטר החכירה.

ע"א 4134/97 מרכז כלל ירושלים נ' נוריאל (לא פורסם)

עובדות:

נוריאל רכש מחברת מרכז כלל זכויות בשלושה משרדים בבנין מרכז "כלל" בירושלים. בהסכם שנערך בן הצדדים קבע כי לחברה יש זכות לבחור באחת משתי אופציות לרישום זכויות במשרדים: האופציה ראשונה, רישום הבנין כבית משותף, כאשר כל יחידה  שנרכשה תירשם כיחידה נפרדת על שם בעליה, אופציה שנייה, החכרת הנכס לקונה לתקופה של 999 שנים.

החברה בחרה באופציה השנייה, במסגרת הליך רישום הזכויות בלשכת רישום מקרקעין, התבקש נוריאל לחתום על שטר חכירה שמצורפים תנאי חכירה מיוחדים. נוריאל סירב לחתום בטענה שהוא מכיל תנאים שאינם עולים בקנה אחד עם הוראות הסכם הרכישה.

השאלה המשפטית:

האם לצורך רישום הזכויות בנכס על שם החוכר על הצדדים לפעול על פי תנאי הסכם הרכישה או על פי תנאי שטר החכירה?

מחוייבות להסכם רכישת מקרקעין

על פי פסיקת בית המשפט העליון, הסכם הרכישה קובע את מערכת חובות וזכויות ההדדיים בין החברה לבין נוריאל,  וכך גם את תשתית ההסדר בין הצדדים ביחס להקניית זכויותמקרקעיןקנייניות על שם נוריאל. ולכן הצדדים מחויבים לתנאי הסכם הרכישה, ואינם רשאים לסטות ממנו, אלא נעשה הדבר בהסכמה.

במקרה זה, יש סטירה בין הסכם הרכישה, לבין שטר החכירה. מהסכם הרכישה עולה כי אין צורך בהסכמת החברה לצורך העברת הזכויות לצדדים שלישיים, בעוד ששטר החכירה יש צורך לצד שלישי בהסכמת החברה.

מאחר שמסגרת העל של הזכויות וחובות הצדדים עוגנה בהסכם הרכישה, כפופים תנאיו של שטר העכירה להסכם זה. ולכן החברה צריכה לגבש את הוראות שטר החכירה בהתאם להסכם הרכישה והיא אינה רשאית לכלול בו מגבלות שכלל אינן נזכרות בהסכם העיקרי (הסכם רכישה) ועומדות בסתירה ללשונו ורוחו.

ההחלטה:

על החברה  לרשום לאלתר את הזכויות החכירה על המשרדים על שם נוריאל, לתקופה של 999 שנים. לצורך כך, על נוריאל לחתום על שטר חכירה, ובלבד שתנאיו לא יעמדו בסתירה לתנאי הסכם הרכישה.

לקבלת יעוץ משפטי מיידי, ללא כל התחייבות מצידך, לחץ כאן: סיוע משפטי

 

אפשרות התגובות סגורה.