ha
ראשי » זכויות בניה

זכויות בניה

27 באוגוסט 2012 | | אין תגובות | מאת

זכויות בניה והיתרי בניה בבתים משותפים

תוספות בניה בבתים משותפים, היתרי בניה ועוד…


זכויות בניה
, מדברות על אפשרויות הבניה והניצול המוקנות על ידי החוק באשר לקרקע כלשהי. זכויות בנייה אשר מיוחסות לנכס כלשהו, אינן שייכות לבעל מקרקעין ולכן אין חשיבות לזהות הבעלים משום שזכויות הבניה הולכות אחר הנכס.

מכאן שכדי להיות בעל זכויות הבניה חובה להיות בעל הזכויות בנכס. אחוזי בניה שהינם חלק מזכויות הבניה מוגדרים, כיחס בין השטח הכולל המותר לבניה במגרש לבין שטח המגרש כולו. למשל, מגרש שגודלו 1,000 מ"ר בעל זכויות בניה של 140% ניתן לבנות עליו עד 1,400 מ"ר (ישנם מקרים בהם אחוזי הבניה הם מעל ל-100% משטח הקרקע).

זכויות בניה – בניה לא חוקית והשלכותיה

רוב רובם של התושבים במדינת ישראל מתגוררים באזורים אשר נחשבים לאזורים בעלי אוכלוסיה צפופה ולכן בשל צפיפות אוכלוסין זו נוצר מצב שבית של דייר א', בתוך בתים משותפים, נמצא פעמים רבות בקרבה פיסית ובשכנות קרובה לנכס של דייר ב'.

לכן, כאשר מתבצעת בניה לא חוקית, אשר אינה מתחשבת בצפיפות יחידות הדיור, מרחק בין בניינים וכיוצא בזה וכמובן הבניה ללא אישור, אזי בשל אותה צפיפות אוכלוסין עלול להיווצר מטרד לאחד השכנים שיכול במקרה שכזה או להלשין לרשות המקומית על הבניה הפיראטית או להגיש תביעה לבית המשפט כנגד השכן המפריע שבנה שלא כחוק.

לקבלת יעוץ משפטי ראשוני ללא כל התחייבות מצידך
לחץ כאן: יעוץ משפטי

בניה בלתי חוקית היא תופעה שכיחה ומוכרת במדינת ישראל וישנם בעלי נכסים רבים אשר מבצעים הרחבות בניה, בונים דירה חדשה, או מוסיפים תוספות בניה תוך התעלמות מוחלטת מזכויות בניה או מגבלות בניה אחרות וללא הוצאת היתר הבניה הנדרש.

הפיקוח ואכיפתו בכל הנוגע לבניה הבלתי חוקית אינו משביע רצון וקיימים הרבה יותר מבנים לא חוקיים, אשר עומדים על תילם ואינם מטופלים כראוי, לעומת מבנים בלתי חוקיים שמוצע נגדם צו הריסה. בנוסף, בניה חוקית מטבע הדברים הינה תחת פיקוח באשר לטיב הבניה, התאמתה מן הבחינה האסתטית לבניה אשר כבר קיימת ובאשר לבטיחות הבניה.

זכויות בניה ומעבר עימם לקרקע של בעלים אחר

לעיתים קורה מצב שבו אדם עובר יחד עם זכויות בניה מן הקרקע שבבעלותו לקרקע של אדם אחר שאינה בבעלותו, דבר זה קורה רבות במקרים בהם אפשרויות ניצול זכויות בניה על מקרקעין של בעלים כלשהו נפגעות על ידי ועדה מקומית לתכנון ובניה (שהיא הרשות המקומית), ואותה רשות אינה מעוניינת לשלם פיצויים בהם היא מחויבת על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה ולכן כאמור מקבל אותו בעלים אישור מן הרשות לבנות עם זכויות הבניה שלו על קרקע של אדם אחר וכל זאת כמובן בהסכמת בעל הקרקע האחר.

במידה ובעל זכויות הבניה בנה למשל בניין על הקרקע של אותו אדם אחר אזי הוא יהא זכאי בשל זכויות הבניה שלו לחלק מאותו בניין כגון, מספר דירות וכדומה. מדובר בסוגיות מורכבות היוצרות מחלוקות רבות בין דיירים בבניינים משותפים ובין בעלי מקרקעין, לבין הרשויות השונות. בכל מקרה של מחלוקת כדאי להתייעץ עם עורכי דין המתמחים בתחום מקרקעין.

זכויות בניה בבתים משותפים

מלבד הרכוש המשותף קיימות גם זכויות הבניה בבית המשותף שבעיקרון הינן בבעלות משותפת של כלל בעלי הדירות בבניין, לפי חלקם היחסי בבית המשותף. המשותף לרכוש המשותף ולזכויות הבניה הוא כי את שניהם ניתן לחלק בין בעלי הדירות באופן לא שוויוני ושונה. ניתן לקבוע בתקנון על הצמדת זכויות הבניה לדירה אחת או למספר דירות.

זכויות בניה – תכנון ובניה

סעיף 145 לחוק תכנון ובניה – סעיף זה בא לאסור על כל בניה ללא קבלת רשות מן הרשויות המוסמכות, דבר זה פוגע אומנם בזכות הקניין של הפרט על רכושו אולם, צריך לזכור שהחוק מאזן בין צרכי החברה לצרכי הפרט.

שימוש חורג – על פי סעיף 146 לחוק התכנון והבניה יכולה הועדה המקומית להרשות שימוש חורג בבניין או מקרקעין. ההגדרה של שימוש חורג היא: שימוש בקרקע או בבניין למטרה שלא הותרה בהיתר בניה שניתן או למטרה שלא הותרה לפי תוכנית או תקנה לפי החוק.

הקלה – הקלה מוגדרת, כהרשאה לביצוע עבודה אשר טעונה היתר על פי סעיף 145 לחוק, כאשר אותה עבודה מתבצעת בסטייה מהוראותיה של תוכנית או תקנה אחרת אשר חלות במקום הנדון ואשר אין בה משום שימוש חורג.

סטייה ניכרת – לפי סעיף 151 לחוק התכנון והבניה לא תינתן הקלה ולא יינתן היתר לשימוש חורג במידה ויש בכך משום "סטייה ניכרת" מתכנית אשר חלה על הקרקע או הבניין.

לקבלת יעוץ משפטי ראשוני ללא כל התחייבות מצידך
לחץ כאן: יעוץ משפטי


 צו הריסה מנהלי עקב חריגות בניה

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה נתנה צו הריסה עקב חריגות בנייה בבניין? לא הכל אבוד. למידע וסיוע משפטי – לחץ כאן…

חריגות בניה – סיוע של עורכי דין

מצאתם את דירת חלומותיכם? לפני שסוגרים עסקה כדאי לוודא כי אין בה חריגות בניה והנכס בנוי בהתאם לדרישות החוק. למידע המלא לחץ כאן…

אפשרות התגובות סגורה.