ha
ראשי » עורכי דין מקרקעין

עסקאות מקרקעין נוגדות

27 באוגוסט 2012 | | אין תגובות | מאת

דיני מקרקעין – עסקאות נוגדות וחובת תום הלב

שלילת זכותו של בעל העסקה הראשונה משום שהפר את חובת תום הלב על ידי אי רישום הערת אזהרה.

ע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ, פ"ד נז(2) 385

העובדות:

חברת בריטיש מכרה מקרקעין הרשומים בבעלותה לחברת נוטריקון, והמכר לא נסתיים ברישום. נוטריקון מכרה את המקרקעין לגנז בשנת 1976, אך לא נרשמה הערת אזהרה לטובת גנז, עקב זאת המקרקעין לא נרשמו על שמו. אחרי שבע עשרה שנים מכרה נוטריקון את המקרקעין לקבוצת פועלים להתיישבות, "אפק".

בזמן כריתת החוזה בין הצדדים, אפק פעלה בתום לב. אפק בדקה את הרישום בפנקסי המקרקעין גילתה שהמקרקעין הם בבעלות "בריטיש" ושאין להם כל טענת זכות. דווחו על העסקה לרשויות המס, ובהסכמת החברות נוטריקון ובריטיש נרשמה הערת אזהרה לטובת אפק. את חלקה בהסכם אפק מילתה. גנז פנה לבית המשפט המחוזי לפני שהסתיים הליך הרישום ותבע את אכיפת ההסכם בינו לבין נוטריקון, כך גם ביקש צו מחיקת הערת האזהרה וכך גם סעד הצהרתי שגנז זכאי להירשם כבעל המקרקעין. תביעתו של גנז נדחתה והוא הגיש ערעור על פסק הדין לבית המשפט העליון.

השאלה המשפטית:

הוראת סעיף 9 לחוק המקרקעין (עסקאות נוגדות) חלה גם שהמוכר אינו הבעל הרשום של המקרקעין.

החלת דוקטרינת תום הלב על עסקאות נוגדות במקרקעין.

רשלנותו של בעל עסקה, בין אם בעל העסקה הראשונה ובין אם בעל העסקה השנייה, למרות שאי רישום הערת אזהרה אינה חלק מהכלל הבסיסי הקובע בסעיף 9 לחוק המקרקעין,יש להתחשב בזה משום שסעיף 9 הינו חלק ממערך נורמטיבי הכולל, בין היתר, את דוקטרינת תום הלב.

הימנעות מרישום הערת אזהרה – הפרת חובת תום הלב

 

עקרון תום הלב דורש כי בעל העסקה יעשה את כל יכולתו לרשום הערת אזהרה, בכך שבעל העסקה השניה התחשב בציפיה סבירה, ובזאת  ימנע את התקשורת בין בעל העסקה. מדובר בקביעה עקרונית בלבד, לא בכל מקרה או נסיבות יש באי רישומה של הערת אזהרה משום פגיעה בעיקרון תום לב. יש להבחין בין חובת תום הלב של בעל העסקה הראשונה כלפי המוכר לבין חובת תום הלב של בעל העסקה הראשונה כלפי בעל העסקה השנייה.

חובת תום הלב של בעל העסקה הראשונה כלפי המוכר

במצב הרגיל, בעל העסקה הראשונה, שאינו רושם הערת אזהרה, אינו מפר את חובת תום הלב כלפי המוכר, משום אותו מוכר יודע שהוא מכר את הנכס, לכן אין צורך בהערת אזהרה כדי להזהירו מלמכור את הנכס בשנית. כך גם עשויים להיות חריגים.

לדוגמה, אם המוכר נפטר וירשו לא ידע על המכירה – הקונה חייב להודיע ליורש על העסקה, בין בדרך של רישום הערת אזהרה ובין בדרך אחרת. הפרת חובה שוללת לרוב את זכות האכיפה של בעל העסקה הראשונה, בן מכוח הוראות סעיף 3(4) לחוק חוזים והן מכוח עקרון תום הלב.

חובת תום לב של בעל העסקה הראשונה כלפי בעל העסקה השנייה 

הדברים שונים לעניין חובת תום לב של בעל העסקה הראשונה כלפי בעל העסקה השנייה. במרבית המקרים, תישלל זכות האכיפה של בעל העסקה הראשונה בשל עקרון תום לב באי רישום הערת אזהרה לטובתו. כך גם יובא בחשבון תום ליבו הסובייקטיבי של בעל העסקה השנייה.

עם זאת, כאשר רישום הערת האזהרה נמנע משום שהיו שיקולים כבדי משקל של מדיניות משפטית המצדיקים אי רישום או כאשר בעל העסקה הראשונה חייב עצמו שלא לרשום אזהרה עד שיבצעו פעולות מסוימות (כגון תשלום מרבית התמורה) – הרי אי הרישום אינו מהווה הפרת חובת תום הלב כלפי השני בזמן.

רישום הערת אזהרה תוך זמן סביר

באותם המקרים שבעל העסקה הראשונה ירשום הערת אזהרה, עליו לעשות תוך זמן סביר לאחר כריתתה של העסקה הראשונה. אין לדרוש ממנו לעשות זאת כחלק בלתי נפרד של העסקה הראשונה, וכתנאי לשכלולה.

במקרה זה, גנז הוא בעל העסקה הראשונה, אשר במשך שבע עשרה שנים נמנע מלרשום הערת אזהרה. אפק, בעל העסקה השנייה, בדקה את פנקס המקרקעין בטרם התקשרה עם נוטריקון. היא תפסה חזקה במקרקעין ורשמה הערת אזהרה.

עקב מניעתו של גנז מרישום הערת אזהרה היא שהכשילה את אפק, ואפק עצמו לא תרם לכך, ולכן עימדתו של גנז על אכיפת העסקה מהווה שימוש שלא בתום לב בזכות האכיפה ביחסים בין גנז לאפק. ולכן דחו את תביעת האכיפה של גנז, ותרופתו תהיה תביעת פיצוים נגד נוטריקון.

ההחלטה:

הערעור נדחה.

לקבלת סיוע משפטי מעורך דין בתחום מקרקעין ללא כל התחייבות מצידך,
לחץ כאן:
יעוץ משפטי

אפשרות התגובות סגורה.