ha
ראשי » מדריכים

רכישת דירה מקבלן

27 באוגוסט 2012 | | אין תגובות | מאת

כל מה שחשוב לדעת לפני רכישת דירה או בית מקבלן – המדריך לרכישת דירה מקבלן

רכישת דירה מקבלן היא עסק רציני וחשוב, אנו משקיעים את מירב כספנו בעסקה כגון זו. עבור אנשים רבים זוהי העסקה הגדולה ביותר שהם יבצעו. בדיוק מסיבה זו, בטרם חתימה על חוזה או זיכרון דברים עבור רכישת דירה או בית מקבלן חשוב לוודא מספר דברים על מנת למנוע בעתיד עוגמת נפש, הוצאות כספים, ובמקרים קיצוניים אף ייתכן כי תמצאו עצמכם עם דירה לא גמורה או בלי דירה בכלל וכמובן ללא הכסף.

במקרה של רכישת דירה חדשה מקבלן, חשוב לבדוק מספר נושאים, החלק הראשון יעסוק בבדיקת הקבלן עצמו, זהות הקבלן או חברת הבנייה. החלק השני יעסוק בהיתר הבניה, מצב זכויות הקרקע. חלק שלישי יעסוק בהסכם עצמו, וחלק רביעי יעסוק בהבטחת הכספים. תהליך הבדיקה לעיתים ארוך ומייגע, אך הוא יבטיח לכם שהעסקה תתבצע על הצד הטוב ביותר כך שבסופו של התהליך תקבלו את המפתח לדירה המיוחלת.

בדיקה אודות הקבלן

רכישת דירה מקבלן דורשת מן החברה הקבלנית או הקבלן הבונה את הבניין או הדירה על פי חוק להיות בעל רישיון קבלן. רישיון קבלן מסווג את הקבלן סיווג מקצועי וסיווג כלכלי. משמעות הסיווג המקצועי היא הנחיה באילו ענפים מותר לו לעסוק ואילו הסיווג הכספי משמעותו היקף העסקאות והבניה שמותר לו להוציא לפועל.

בקשו מקבלן הבניין תחילה לראות את רישיון הקבלן וודאו כי רישיון זה בתוקף. וודאו כי הבניה המבוצעת עומדת בהיקף הסיווג של הרישיון. מומלץ אף לבקש מהקבלן לראות בניינים קודמים שבנה, לראות את רמת הגימור, לחקור אנשים בבניין לגבי הקבלן עצמו ועמידתו בהתחייבות שנתן להם.

זכויות בניה והיתרים

כאמור, רכישת דירה מקבלן דורשת בדיקה נוספת. ראשית חשוב לבדוק אם הקרקע היא אכן בבעלות הקבלן. ניתן לבדוק זאת בלשכת רישום מקרקעין, יש צורך לוודא שאין עיקולים, שעבודים או משכנתא על הקרקע.

ישנם מקרים שהקרקע היא בבעלות המנהל, במקרה זה בדקו שהקרקע עברה היוון. היוון הוא תשלום חד – פעמי של דמי חכירה שנתיים עתידיים. למעשה  היוון פוטר מדמי חכירה שנתיים עבור הזכויות בנכס ודמי הסכמה בעת העברת הזכויות בנכס.

במידה ולא שולם תשלום ההיוון, בעלי הדירות יאלצו לשלם את דמי ההיוון, דמי הסכמה ודמי החכירה בעתיד. כמו כן, יש לבדוק את תוכנית הבניין, הדירה והמפרט הטכני בתוכניות הבניה המצויות ברשות המקומית.

עיון בתכנית בנין ערים, תוכל לספר לכם האם הבניין מיועד למגורים, אילו זכויות בניה יש בו, תוכלו לקבל מידע מקיף על מפגעים סביבתיים כגון מבני תעשיה, מתקני חשמל, תנועה סואנת, תוכניות עתידיות של פיתוח האזור וכיוצא בזאת.

לכל אלה משמעות מכרעת על איכות חייכם ורווחתכם. ישנם מקרים בהם יש הסכם בין בעל הקרקע לקבלן לבניית הבניין תמורת דירות, במקרה כזה תהיה רשומה הערת אזהרה במשרד המקרקעין. במקרה הנ"ל יש לבדוק את החוזה בין בעל הקרקע לקבלן, המהווה את עסקת היסוד. כמו כן, על הקבלן להציג אישורי מיסים על העסקה.

חתימת ההסכם ובטחונות

במידה ועד כה, הכול נעשה לפי הספרים, אפשר להגיע לחלק השלישי. החלק השלישי בעת רכישת דירה מקבלן עוסק בחתימת ההסכם. הקבלן אחראי על הוצאות פיתוח, על התקנת מערכת חימום מים בבניין (סולארית), על חיבור הבניין למים, גז וחשמל, הוצאות פיתוח לפי דרישה של העירייה ועוד. וודאו שנושאים אלו רשומים בחוזה בצורה ברורה. וחשוב ביותר שיהיה בחוזה תאריך מסירה מדויק.

הדבר החשוב ביותר הוא בטוחות המהווה הבטחת כספם של הרוכשים. הבטוחות צריכים להיות תואמות להוראת חוק הממכר. חוק המכר למעשה מבטיח את השקעת רוכשי הדירות. הדרך הנפוצה ביותר היא ערבות בנקאית, המבטיחה את כספי רוכשי הדירות, דרך נוספת היא פוליסת ביטוח או הערה אזהרה. במקרה ונחתם הסכם יש להקפיד להפקיד את הכספים בחשבון הספציפי  של העסקה ולא חשבונות אחרים של הקבלן, על ידי העברה בנקאית, או בהמחאה עליה מצוין חשבון הליווי.

בעת רכישת דירה מקבלן תהליך בדיקת הנכס, הקבלן התוכניות וכדומה הוא תהליך ארוך, מומלץ להשתמש בשירות של עורכי דין שילוו את התהליך ויוודאו כי התהליך נעשה לפי חוק. עורך דין מקצועי ידאג לאינטרסים שלנו ולהבטחת כספנו שכן מדובר בעסקה משמעותית במיוחד בעלת השלכות הרות גודל על רווחתנו ורמת חיינו.

לקבלת יעוץ משפטי ראשוני ללא כל התחייבות מצידך
לחץ כאן:
יעוץ משפטי

אפשרות התגובות סגורה.